なぜ“いま”話題なのか
2026年4月から、住所や氏名を変更したときの登記が“義務”になります。
なぜ今なのか？ 理由は単純です。
不動産の持ち主が「誰か分からない」状態が、現場で限界に達しているからです。
売却、相続、銀行手続き、災害対応。
どこかで誰かが止まるたびに、登記情報が古いことが原因でした。
国はついに、“持っているだけの所有”をやめさせる判断をしたという事。
何が義務化されるのか
簡単にいうと、「不動産の所有者が住所や氏名を変更したとき、その変更を登記に反映させること」
対象になる“具体的な変更”
- 引っ越して住所が変わった
- 結婚・離婚などで姓が変わった
- 法人名が変更された（会社所有の不動産）
- 会社が本店移転した（法人も対象）
いつまでに変更すればいいの？
変更があってから2年以内に登記申請
それが守れない場合は5万円以下の過料の可能性
対象は「過去の変更」も含むという重要ポイント
「昔の引っ越し」「結婚・離婚で姓が変わった」も該当！
・5年前に引っ越して住所が変わっているのに、登記は旧住所のまま
・結婚して姓が変わったが、名義は旧姓のまま
・法人の本店移転をしたが、登記は放置したまま
・相続した不動産の登記がまだ亡くなった親の名義のまま
今までは変更は義務ではなかった。
実際にお客様で、まだ親の名義のまま２０年も過ごしてきているという人も少なくない。
住民票を変更して、免許書などの書き換えを終えて安心している人いませんか？
謄本なんて、家を売る時、買うとき以外はほとんど気にもかけないものだからこそ、みんなうっかりしてしまう。
なぜ義務化？国や自治体側の背景
●所有者不明土地問題が限界に達したから●
日本には、所有者が誰か分からない土地が膨大にあり、
その総面積は、九州本島を超える規模に到達したといわれているそう。
- 固定資産税が徴収できない
- 空き地・雑木林化で防災上のリスク
- 公共事業の用地取得が進まない
- 放置された空き家で周辺環境が悪化
名義が古くて実態が誰か分からない土地は、まさに管理不能。
民間取引、自治体、国のすべてが「手の打ちようがない」状態になっている。
●相続放置と登記放置が“連鎖”●
多くの空き家問題はこうして発生している
- 相続後も登記しない
- 時間が経つにつれ相続人が増える
- 連絡が取れない
- 誰も管理しない
結果、誰も責任を取らず、行政も民間も一歩も進めない状態に。
2024年4月から相続登記が義務化されたのはこのため。
実際の実務でも、相続人が２０人で全員から印鑑をもらわないと、契約が進まない事も全然珍しくない。日本に居ればまだいいが、外国にいる場合や、そもそも相続したことすら知らない相続人もいる。
●公共事業が止まる●
国が行う道路整備、河川拡張、学校用地などの公共事業は、土地所有者との交渉が必須
それなのに誰が所有しているのかもわからずだと整備はできないまま。
地方自治体はここで時間と税金が消費されている状況。
こんなところにも税金は使われているのは問題だよね。
義務化を放置すると起きる“実務上のデメリット”
実際に取引をするとなると、ネコみたいな不動産会社だけではなく、司法書士なども動くことになる。こういったケースは普通の費用では収まらない！
司法書士への費用が跳ね上がるぞ！！
・変更履歴を追うため戸籍の大量取り寄せが必要
・過去の住民票をさかのぼって取得
・調査コスト増 → 司法書士費用が倍近くになるケース
またコストだけではなく、時間もかなりかかる。
こうなると簡単には手放す事もできないぞ！
そうなるとどこに影響がでるかというと、
・取引市場から敬遠 → 価格が下がる
・再販や投資案件で買い手がつかない
実際にどうやって変更登記をするのか
だれが？
所有者本人
でも結構手間なので、司法書士へ依頼するのがオススメ
必要書類
住所変更の場合：
- 住民票（個人）
- 住所履歴が記載された住民票（過去分が必要なことあり）
- 本人確認書類（運転免許証など）
氏名変更の場合：
- 戸籍謄本（全部事項証明）（結婚・離婚・養子縁組・改名など）
- 本人確認書類
法人の場合：
- 履歴事項全部証明書（商業登記）
- 登記事項証明書
どこに申請する？
不動産がある所在地の法務局
自分の住んでる地域の法務局じゃないので間違わないように
申請方法
① 法務局窓口に持参
書類を揃えて直接提出。
→ 不備があればその場で指摘してもらえるのがメリット。
② 郵送
遠方の場合に便利。ただし不備があると返送→やり直し。
③ オンライン申請（法務省“登記ねっと”）
電子申請。
→ 慣れていない個人には少し難易度高め。
→ 司法書士はこれを使うことが多いです。
１週間～2か月ほどかかる
不動産を守るための“最低限のメンテナンス”
不動産は車や住宅設備と同じで、持って終わりではダメ！
「名義情報」と「状態管理」を定期的に見直すことが、資産価値を守る第一歩。
現役の不動産からアドバイスするとしたら、今持っている不動産、相続するかもしれない不動産をしっかり把握しておくこと。
その不動産の状態・火災保険の加入の有無・家の当時の資料一式。
しっかりと把握しておかないと、手放したくなってもすぐには動けず、タイミングを逃してしまう＆金額的にも損をすることに繋がる。
実例
実際に日々相談が多いのは、相続登記をしていない、当時の資料が全くない、親が認知症になってから相談してくるなど。
スムーズには売れない、売る為に準備が必要。
進まなければ書いても見つけられず、業者に安く売る事になってしまう。
不動産を持つという事は責任を持ってその家を管理していく義務があるとネコは思う。
珍しくまじめに記事を書いた。
本当に現場では困っている事の一つ。
登記を義務化してくれて「やっとか」という重い。
ネコは野良だから家はないが、持っている人は不動産会社へ行って相談してみる事から始めてみて。
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