こんな経験はないだろうか。
ネットや広告を見ていて、「あれ？これ凄く安いな」「これは掘出し物件を見つけてしまった！」
と思い焦る気持ちを抑えながら不動産会社へ問い合わせしたことは無いだろうか。
その不動産会社から「接している道が建築基準法上の道路ではない」と言われた。
「でも協定書はありますが原則再建築不可の物件です」と
家を建てる・買う際によく遭遇するのが、【道路問題】です。
見た目は普通の道路であっても法律上は「通路や敷地」として扱われているケースが多い。
今回は、建築基準法上道路ではない土地の仕組みからセットバック（後退）の協定書がある場合の注意点を解説していきます。
「接道が建築基準法上の道路ではない」ってどういう意味？
建築基準法では、【原則として幅４M以上の「建築基準法上の道路」に２M以上接していないと家を建ててはいけない（接道義務）】と定められている。
しかし、昔ながらの街並みなどでは、見た目が道路でも法的には「道路」と認められていない場所が多くある。
●よくあるケース●
・幅（幅員）が４M未満で、過去に救済措置の手続きをしていない
・農道や私道など、行政上の手続きがされていない
・他人の土地を「通路」として使わせてもらっている状態
何が問題になるの？
最大のデメリットは「原則、再建築不可」という点。
また住宅ローンの審査はほとんど下りないです。（実際実務で2026年現在ほぼ住宅ローンとしては貸せないと数行断られています。）
その為、購入時も安いが、売却した際にも資産価格が下がりやすい物件となることがある。
協定書（協定報告書）があれば再建築できる？？
「通路じゃない」と言われた土地でも、周辺の地権者と「後退（セットバック）して４Mの道路上スペースを確保しよう」という協定を結び、行政に報告させているケースがある。
結論から言うと、この協定書があれば例外的に再建築が可能になることが多いが、
「協定書がある＝無条件でいつでも家が建つ」ではない事
え？協定書に第三者に引き継ぐと記載があるから、これをもって再建築できるから、再建築可能なんじゃないの？
そう誰もが思いますね。
かつてのネコもそう思って役所に確認はいかなかったのです。
でもいざ契約となった際に怖くなったネコは役所へ駆け込みました。（当たり前だが、まだ経験が浅かったので先輩のゆう事をうのみにして役所調査さぼってました・・・だってその役所の道路課の担当怖いんだもん💦なんでそんなに役所の人なのに怖いの？？）
ゴホン！話を戻しますね。
協定書はあくまで「約束」なのです。
４Mのスペースを確保して、植木鉢や自転車、その他塀などは建築せず、緊急車両が通行できるようなスペースを確保して維持していきましょうというお約束なのです。
その為次の継承者になって上手くこの協定書の内容を理解出来ていない状態の人が一人でもいて、４Mのスペースを確保できなくなってしまった場合は、その市区町村の特定行政庁の認定が下りないと、建築不可となります。
このことから、不動産会社は無責任に協定書があるから、再建築はできます！と言えないわけですね～
この内容わかっていない営業も多いですよ！
ま～役所の道路課の人や建築指導課の人が怖かったりするので。。あれはよくないと思いますよ！
不動産相手だとそうするしかないのかも？！ですが・・・
売買や相続時→「追加協定書」で引継ぎが必要！
協定書がある土地を売買したり、相続で新しい所有者に変わったりする場合、その協定内容を次の人に引き継がせなければなりません。
どのような手続きが必要？
１，売買契約時の説明
宅建業者から買主へ、セットバック義務や空地確保の条件を引き継ぐ旨を説明する。
２，「追加協定書」の作成と署名・実印
新所有者（買主）が「協定内容を引き継ぎます」という追加協定書に署名・実印を押印する。
３、役所（特定行政庁）へ提出
作成した追加協定書を自治体の建築指導課等へ提出・報告
購入・建て替え前には必ずプロと役所へ相談を！
「接道が建築基準法上の道路ではない」物件でも、協定書が存在すれば建て替えの道は開けます、しかし、「建築の許可を約束するもの」ではなく、あくまで申請を通すための前提条件になります。
売買や建て替えを検討する際は、契約前に協定書の写しを持って役所の建築指導課へ相談し、建てたい家が建つのかを確認することをお勧めする！
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